租約的提前終止條款

租約的提前終止條款

租賃契約是很常見的契約型態，租賃標的物玲瑯滿目，小至銀行保險箱、咖啡機、飲水機、影印機，大至數百坪千坪的廠房、土地，更常見的是一般的住家、辦公室、店面、停車位、出租汽車等，也因為租賃契約使用率高使用者眾，坊間就有了定型化的制式租賃契約以應需求。

但制式租賃契約的內容未必適用於所有的租賃個案，也未必公平合理，其中最常見的不合理條款，就是提前終止條款，或稱為解約條款，要求的先期通知期限及解約金、違約金、賠償金、押租金的約定名目五花八門，似乎是隨出租人高興，愛怎麼訂就怎麼訂，本文就來淺談一下關於不動產租賃契約的提前終止條款。

租賃契約簽訂生效之後，因為出租人或承租人的主觀、客觀原因，必須提前終止租約時，究竟應該怎麼約定? 常見的制式租賃契約裡這麼寫: 「本租賃契約期限未滿，承租人擬提前解約時，應於兩個月前以書面通知出租人，並應賠償出租人一個月租金，且押租金由出租人沒收。」。依這樣的提前解約條款，也就是說，當承租人決定解約提前終止租賃時，從發出通知日起還須經過兩個月，兩個月後搬遷前還要付給出租人一個月租金，外加押租金(通常是兩個月租金)，也就是說承租人決定提前解約必須負擔〝2+1+2=5〞五個月的租金費用。如果是月租金十萬的辦公室要解約，就是五十萬的解約費用，這樣的條文約定是否合理?

首先，有關提前解約的通知期限，應該多久才合理，民法第450條第3項規定:「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」，也就是說，比照租金支付期限，若是租金每個月一付，則終止租賃契約的通知期限應〝至少〞一個月前。

但〝至多〞要多久則未明文限制，這就要〝依習慣〞了，通常應視租賃標的物個別情況而論，例如上千坪的廠房，解約後要搬遷、清空、回復原狀，可能需三個月甚至更長的時間，則解約先期通知至少應有三個月時間。若是一般住家、小型辦公室、停車位的提前解約，一個月的先期通知期限應該是合理的。所以若出租人要求的解約通知期限太長，過長的期限明顯不需要、不合理，訂約時就應該向出租人反應要求修改。

其次，若已經依據約定的合理先期通知期限提出解約通知了，是否還有給付違約金、罰金、賠償金的必要，我個人認為是沒有必要的，因為既然已經提出先期通知，給出租人有合理反應的時間，暨無違法、違約，出租人也沒有損失(註:除非是租賃物受損無法出租，否則租金收益中斷不應視為損失)，當然就沒有違約金、罰金、賠償金可言。

再次，承租人通常事先預付兩個月租金當押租金(或保證金)的目的，乃在於承租人未付租金或搬遷後未依約定回復原狀時，作為填補出租人損失之擔保用。因此，若承租人已經依先期通知期限提出解約通知了，也沒有積欠租金，也沒有造成租賃物毀損，押租金理當返還承租人，出租人何來沒收之理。

最後，會要求提前解約的並不是只有承租人，出租人也有可能會提出提前解約的要求，所以這一條文應該修改為「如果〝任一方〞擬提前解約時」，在這樣的對等地位及權利義務下，出租人的思維可能就不一樣了，基於同理心下的解約條款就可能更趨於公平合理。

租賃契約提前終止是經常會發生的事，出租人與承租人都不應輕忽了提前終止租約條款。出租人更應該以寬厚之心看待，租賃物固然是可以出租賺錢的搖錢樹、金雞母，但於承租人提前解約時，也不應有趁機海削一筆的心態，出租人應合理以待，承租人也要懂得據理力爭。